Zniesienie współwłasności: podział, spłaty i rozliczenia

Zniesienia współwłasności może żądać każdy współwłaściciel, w każdym czasie, bo roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 210 § 1 i art. 220 Kodeksu cywilnego). Sposoby są trzy: podział rzeczy, przyznanie jej jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż. Opłata od wniosku wynosi 1 000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł.

Kto i kiedy może żądać zniesienia współwłasności

Uprawnienie przysługuje każdemu współwłaścicielowi i nie zależy od wielkości udziału ani od zgody pozostałych (art. 210 § 1). Można je wyłączyć czynnością prawną, ale na czas nie dłuższy niż pięć lat; w ostatnim roku przed upływem terminu dopuszczalne jest przedłużenie na dalsze pięć lat i przedłużenie można ponowić.

Takie wyłączenie ma dłuższy zasięg, niż się wydaje. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także wobec nabywcy udziału, jeżeli wiedział o nich lub z łatwością mógł się dowiedzieć; to samo dotyczy sposobu korzystania ustalonego w orzeczeniu sądu (art. 221). Kupując udział, warto więc sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, ale i wcześniejsze umowy między współwłaścicielami.

Samo roszczenie nie przedawnia się (art. 220), więc współwłasność trwająca dwadzieścia lat nie zamyka drogi. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej i gospodarstwa rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów o ustroju rolnym (art. 210 § 2).

Trzy sposoby i kolejność, w jakiej sąd je rozważa

Zasadą jest podział fizyczny: każdy współwłaściciel może żądać, aby zniesienie nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej (art. 211). Sąd odstąpi od niego tylko wtedy, gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi, a różnice wartości udziałów wyrównać dopłatami (art. 212 § 1).

Rzecz, która nie daje się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2). Sprzedaż licytacyjna jest rozwiązaniem ostatnim, bo zwykle daje cenę niższą niż rynkowa.

Sąd ma przy tym obowiązek nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału i wskazywać sposoby, które mogą do tego doprowadzić (art. 622 § 1). Gdy wszyscy złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia, sąd wyda postanowienie odpowiadające jego treści, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (§ 2).

Spłaty i dopłaty: terminy, raty i odsetki

Jeżeli ustalono dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia (art. 212 § 3). To jest część postanowienia, o którą warto walczyć na równi z samym podziałem: zabezpieczenie hipoteką bywa różnicą między spłatą realną a papierową.

Rozłożenie na raty jest możliwe, ale terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może na wniosek dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Rozliczenia: jedno postępowanie i jedna szansa

Postępowanie o zniesienie współwłasności pochłania spory, które w innych okolicznościach byłyby osobnymi sprawami. Sąd rozstrzyga w nim także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności oraz wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Rozstrzygając spór o własność, sąd może wydać postanowienie wstępne.

Z chwilą wszczęcia postępowania odrębne postępowania w tych sprawach stają się niedopuszczalne, a sprawy będące w toku przekazuje się sądowi prowadzącemu zniesienie współwłasności (§ 2). W praktyce oznacza to, że nakłady na nieruchomość, pobrane pożytki i wynagrodzenie za korzystanie ponad udział rozlicza się tu, a nie w osobnym procesie. Nie każde roszczenie między współwłaścicielami mieści się jednak automatycznie w tym postępowaniu, dlatego trzeba ustalić, które z nich podlegają tu rozpoznaniu.

To jest przepis, który decyduje o pieniądzach najczęściej. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w art. 618 § 1, choćby nie były one zgłoszone w postępowaniu (art. 618 § 3).

Nie ma tu drugiej szansy. Kto przez lata sam remontował wspólny dom, płacił podatek od nieruchomości za wszystkich albo nie korzystał z rzeczy, podczas gdy korzystał z niej inny współwłaściciel, a w postępowaniu o tym nie powiedział, traci te roszczenia razem z uprawomocnieniem się postanowienia. Dlatego zestawienie nakładów, pożytków i sposobu korzystania przygotowuje się przed złożeniem wniosku, a nie po pierwszej rozprawie.

Ile to kosztuje

Opłata stała od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności — 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Różnica jest więc realna i zależy wyłącznie od tego, czy strony uzgodnią projekt przed złożeniem wniosku.

Do tego dochodzą koszty opinii biegłego, gdy trzeba wycenić rzecz albo ocenić możliwość podziału fizycznego, oraz koszty geodety przy podziale nieruchomości. Jeżeli celem nie jest wyjście ze współwłasności, lecz uporządkowanie korzystania, tańszym rozwiązaniem bywa wniosek o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej — opłata stała wynosi tam 100 zł (art. 39 ust. 2 pkt 1).

Na co zwrócić uwagę przy zniesieniu współwłasności

Po pierwsze, niezgłoszenie rozliczeń. Prekluzja z art. 618 § 3 obejmuje roszczenia niezgłoszone, a nie tylko oddalone. Nakłady sprzed lat trzeba udokumentować i przedstawić w tym postępowaniu.

Po drugie, przyjęcie, że podział fizyczny jest niemożliwy, bo tak twierdzi druga strona. Podział jest zasadą, a odstąpienie od niego wymaga wykazania jednej z przeszkód z art. 211. Przy budynku bywa możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali, co całkowicie zmienia wynik sprawy.

Po trzecie, wniosek bez dowodów prawa własności. We wniosku należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności (art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego). Braki w tym zakresie przedłużają sprawę bardziej niż spór o sposób podziału.

Po czwarte, kupno udziału bez sprawdzenia wcześniejszych ustaleń. Umowa wyłączająca zniesienie współwłasności albo określająca sposób korzystania wiąże nabywcę udziału, jeżeli wiedział o niej lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221). Nabywca bywa więc związany porozumieniem, którego nie zawierał.

Jak wygląda praca z Kancelarią

Na pierwszym spotkaniu adwokat ustala, co wchodzi w skład współwłasności, jakie są udziały i skąd wynikają, kto faktycznie korzysta z rzeczy oraz jakie nakłady ponosili poszczególni współwłaściciele. Od tego zależy nie tylko sposób podziału, ale i zakres rozliczeń. Ustalamy roszczenia podlegające rozpoznaniu w postępowaniu o zniesienie współwłasności i zgłaszamy je we właściwym czasie.

Prosimy o odpis księgi wieczystej, dokumenty, z których wynika nabycie udziałów, wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy, dokumentację techniczną budynku, a przy nakładach — faktury, umowy z wykonawcami i dowody zapłaty podatków oraz opłat.

Adwokat przygotowuje wniosek o zniesienie współwłasności wraz z zestawieniem rozliczeń, a gdy jest szansa na porozumienie, projekt zgodnego zniesienia, który obniża opłatę od wniosku do 300 zł. Reprezentujemy Klientów na oględzinach i przy opinii biegłego, a także w negocjacjach o wysokość spłat i ich zabezpieczenie. Podział majątku po ustaniu wspólności małżeńskiej opisujemy osobno na stronie o podziale majątku wspólnego, a dział spadku — na stronie o sprawach spadkowych. Spotykamy się w Katowicach przy Placu Oddziałów Młodzieży Powstańczej 5/8 i w Zawierciu przy ul. 3 Maja 33. Wynagrodzenie ustalamy przed rozpoczęciem pracy.

Pytania i odpowiedzi

Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Tak. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności niezależnie od woli pozostałych i niezależnie od wielkości swojego udziału (art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego). Zgoda jest potrzebna tylko do zniesienia umownego; w braku porozumienia rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Czy roszczenie o zniesienie współwłasności się przedawnia?

Nie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220 Kodeksu cywilnego), więc można je zgłosić także po wielu latach trwania współwłasności. Przedawniają się natomiast niektóre roszczenia rozliczeniowe, a inne wygasają wskutek prekluzji z art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?

Opłata stała wynosi 1 000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności — 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Osobno trzeba liczyć się z kosztami opinii biegłego oraz, przy podziale nieruchomości, z kosztami geodety.

Czy sąd musi podzielić nieruchomość fizycznie?

Podział fizyczny jest zasadą, ale sąd od niego odstąpi, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 Kodeksu cywilnego). Przy budynkach rozwiązaniem bywa ustanowienie odrębnej własności lokali.

Na ile lat sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Terminy uiszczenia rat nie mogą łącznie przekraczać dziesięciu lat (art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego). W tym samym postanowieniu sąd oznacza wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby sposób zabezpieczenia spłaty. Rat już wymagalnych sąd może na wniosek dłużnika odroczyć w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie.

Czy w tej sprawie rozliczę nakłady na nieruchomość?

Tak i trzeba to zrobić właśnie tam. Sąd rozstrzyga w tym postępowaniu wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego), a po uprawomocnieniu postanowienia uczestnik nie może ich dochodzić, choćby ich wcześniej nie zgłosił (§ 3).

Czy mogę żądać wynagrodzenia za to, że drugi współwłaściciel korzysta z całości?

Roszczenia z tytułu posiadania rzeczy rozpoznaje sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Zgłasza się je razem z wnioskiem albo w jego toku, popierając dokumentami i wskazaniem okresu, którego dotyczą; po prawomocnym zakończeniu sprawy droga do nich jest zamknięta.

Kupiłem udział w nieruchomości — czy wiążą mnie wcześniejsze ustalenia współwłaścicieli?

Mogą wiązać. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek wobec nabywcy udziału, jeżeli wiedział o nich lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221 Kodeksu cywilnego). To samo dotyczy sposobu korzystania ustalonego orzeczeniem sądu.

Kontakt

Jeżeli chcą Państwo wyjść ze współwłasności albo otrzymali wniosek złożony przez innego współwłaściciela, zapraszamy do Katowic lub do Zawiercia. Termin umówią Państwo pod numerem 535 204 359 lub pisząc na sekretariat@oca.com.pl. Prosimy przynieść odpis księgi wieczystej i dokumenty nabycia udziałów.