Umowa o roboty budowlane: zapłata, podwykonawcy i odbiór

W umowie o roboty budowlane wykonawca oddaje obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor przekazuje teren budowy, dostarcza projekt, odbiera obiekt i płaci (art. 647 Kodeksu cywilnego). O to, kto dostanie pieniądze, rozstrzygają dwa mechanizmy: solidarna odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy i gwarancja zapłaty. Pierwszy zmienił się 4 grudnia 2025 r.

To nie jest umowa o dzieło

Różnica nie jest akademicka, bo od niej zależy, które przepisy stosuje sąd. Umowa o roboty budowlane dotyczy obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a po stronie inwestora rodzi obowiązki, których w umowie o dzieło nie ma: przygotowanie robót wymagane przepisami, przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu (art. 647). Przepisy tytułu o robotach budowlanych stosuje się odpowiednio także do umowy o remont budynku lub budowli (art. 658).

Umowa powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przepisami dokumentacja stanowi jej część składową (art. 648 § 1 i 2). To drugie zdanie bywa rozstrzygające w sporze o zakres robót: w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy (art. 649). Kto oddaje projekt do umowy bez sprawdzenia, oddaje też zakres zobowiązania.

Do skutków opóźnienia, wadliwego wykonania, rękojmi i odstąpienia inwestora przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1). Tą drogą do umowy o roboty budowlane wchodzą rozwiązania opisane niżej.

Solidarna odpowiedzialność inwestora za podwykonawcę: co zmieniło się 4 grudnia 2025 r.

Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy, jeżeli szczegółowy przedmiot robót został mu zgłoszony przed przystąpieniem do ich wykonywania i jeżeli inwestor nie złożył sprzeciwu (art. 647¹ § 1). Zgłoszenie nie jest potrzebne, gdy inwestor i wykonawca określili zakres robót podwykonawcy w umowie zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (§ 2).

Ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2025 poz. 1508) przebudowała ten przepis z dniem 4 grudnia 2025 r. Termin na sprzeciw wynosi trzydzieści dni od doręczenia inwestorowi zgłoszenia, ale inwestor i wykonawca mogą w umowie zastrzec termin krótszy (§ 1¹). Jednocześnie termin określony w umowie wykonawcy z podwykonawcą nie może być krótszy niż termin z umowy między inwestorem a wykonawcą (§ 1²). Nowe brzmienie stosuje się także do umów zawartych przed 4 grudnia 2025 r. (art. 2 ustawy nowelizującej).

Praktyczny wniosek jest taki: trzydzieści dni przestało być liczbą pewną. Podwykonawca musi dziś wiedzieć, jaki termin sprzeciwu przyjęto w umowie głównej, do której formalnie nie jest stroną.

Granice tej odpowiedzialności wyznaczają dalsze paragrafy. Zgłoszenie i sprzeciw wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 4). Odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za te właśnie roboty (§ 3). Przepisy stosuje się odpowiednio do dalszych podwykonawców (§ 5), a postanowienia umowne z nimi sprzeczne są nieważne (§ 6).

Gwarancja zapłaty, czyli najmocniejsze uprawnienie wykonawcy

Wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia o wynagrodzenie z umowy oraz za roboty dodatkowe lub konieczne, zaakceptowane na piśmie przez inwestora (art. 649³ § 1). Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa albo poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora, a udokumentowane koszty zabezpieczenia strony ponoszą w równych częściach (art. 649¹ § 2 i 3).

Tego uprawnienia nie da się umownie wyłączyć ani ograniczyć (art. 649² § 1), a odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem gwarancji jest bezskuteczne (§ 2). Jeżeli wykonawca nie uzyska gwarancji w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia (art. 649⁴ § 1). Brak gwarancji jest przeszkodą w wykonaniu robót z przyczyn dotyczących inwestora (§ 2), a inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał takiej przeszkody; może jednak odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził (§ 3).

Przepisy o gwarancji zapłaty stosuje się także do umów między wykonawcą a podwykonawcami (art. 649⁵). Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy inwestorem jest Skarb Państwa — wtedy obowiązek udzielenia gwarancji nie działa (art. 649¹ § 1¹).

Odbiór, wady i rękojmia

W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654). To jest pierwsze narzędzie przy budowie, która się przeciąga: nie trzeba czekać na koniec, żeby dostać część pieniędzy.

Gdy wykonawca prowadzi roboty wadliwie albo sprzecznie z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1). Kolejność jest tu wiążąca: bez wezwania i terminu wykonanie zastępcze bywa kwestionowane.

Rękojmia za wady obiektu biegnie przez odesłania: art. 656 § 1 kieruje do przepisów o umowie o dzieło, art. 638 § 1 do przepisów o rękojmi przy sprzedaży, a te przewidują odpowiedzialność za wadę fizyczną stwierdzoną przed upływem dwóch lat, a przy wadach nieruchomości — pięciu lat od wydania (art. 568 § 1). Odpowiedzialność wykonawcy jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora (art. 638 § 1 zdanie drugie).

Znaczenie ma też sam teren budowy. Wykonawca, który przejął go protokolarnie, odpowiada za szkody na tym terenie aż do oddania obiektu (art. 652). Jeżeli dokumentacja, teren, maszyny lub urządzenia dostarczone przez inwestora nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, wykonawca powinien niezwłocznie o tym zawiadomić (art. 651).

Na co zwrócić uwagę przy dochodzeniu zapłaty za roboty

Po pierwsze, zgłoszenie podwykonawcy po rozpoczęciu robót albo ustnie. Jeżeli zakresu robót podwykonawcy nie określa pisemna umowa inwestora z wykonawcą (art. 647¹ § 2), solidarna odpowiedzialność inwestora powstaje tylko wtedy, gdy szczegółowy przedmiot robót zgłoszono przed przystąpieniem do ich wykonywania, a zgłoszenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 647¹ § 1 i 4). Zgłoszenie mailem bez podpisu i zgłoszenie po wejściu na budowę to dwa najczęstsze sposoby na utratę tego zabezpieczenia.

Po drugie, liczenie trzydziestu dni bez sprawdzenia umowy głównej. Od 4 grudnia 2025 r. termin sprzeciwu może być umownie skrócony (art. 647¹ § 1¹), a nowe przepisy stosuje się również do umów starszych. Podwykonawca, który zakłada trzydzieści dni, może się mylić na swoją niekorzyść.

Po trzecie, żądanie gwarancji zapłaty z terminem krótszym niż 45 dni. Prawo do odstąpienia z winy inwestora powstaje po bezskutecznym upływie terminu nie krótszego niż 45 dni (art. 649⁴ § 1). Termin krótszy podważa całą konstrukcję odstąpienia, a wykonawca schodzi z budowy bez podstawy.

Po czwarte, milczenie wobec wadliwej dokumentacji lub terenu budowy. Obowiązek niezwłocznego zawiadomienia inwestora o okolicznościach przeszkadzających prawidłowemu wykonaniu robót obciąża wykonawcę (art. 651), a jego zaniechanie osłabia późniejszą obronę przed zarzutem nienależytego wykonania i przed karami umownymi.

Jak wygląda praca z Kancelarią

Na pierwszym spotkaniu adwokat ustala, kto jest stroną umowy i w jakiej roli, czy roboty są wykonywane na podstawie umowy o roboty budowlane, czy o dzieło, jaki jest stan zaawansowania i co zostało odebrane. Prosimy o umowę wraz z załącznikami i dokumentacją projektową, aneksy, korespondencję o zgłoszeniu podwykonawców, protokoły przekazania terenu budowy i odbiorów, dziennik budowy oraz faktury z dowodami zapłaty.

Adwokat sprawdza, czy zgłoszenie podwykonawcy spełniło wymagania z art. 647¹ kc, jaki termin na sprzeciw przyjęto w umowie głównej, czy umowa z podwykonawcą respektuje § 1² tego przepisu i które przepisy stosuje się ze względu na datę zawarcia umowy, a także czy zachodzą podstawy do żądania gwarancji zapłaty. Przygotowujemy żądanie gwarancji z prawidłowo wyznaczonym terminem, oświadczenia o odstąpieniu, wezwania do zmiany sposobu wykonania robót oraz pozwy o zapłatę. Opiniujemy i negocjujemy umowy o roboty budowlane przed podpisaniem, po stronie inwestorów i wykonawców.

Przy robotach zlecanych przez jednostki publiczne pracujemy równolegle na przepisach o zamówieniach publicznych, a gdy sprawa sprowadza się już tylko do odzyskania niezapłaconej należności, prowadzimy ją jak windykację należności. Spotykamy się w Katowicach przy Placu Oddziałów Młodzieży Powstańczej 5/8 i w Zawierciu przy ul. 3 Maja 33. Wynagrodzenie ustalamy przed rozpoczęciem pracy.

Pytania i odpowiedzi

Czy umowa o roboty budowlane musi być zawarta na piśmie?

Umowa powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 Kodeksu cywilnego), ale brak pisma nie powoduje jej nieważności. Formy pisemnej pod rygorem nieważności wymagają natomiast zgłoszenie podwykonawcy i sprzeciw inwestora oraz umowa inwestora z wykonawcą określająca zakres robót podwykonawcy (art. 647¹ § 2 i 4).

Kiedy inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy?

Wtedy, gdy szczegółowy przedmiot robót podwykonawcy zgłoszono inwestorowi na piśmie przed przystąpieniem do ich wykonywania, a inwestor nie złożył sprzeciwu, albo gdy zakres tych robót określono w pisemnej umowie inwestora z wykonawcą (art. 647¹ § 1 i 2). Odpowiedzialność jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za te roboty (§ 3).

Ile czasu ma inwestor na sprzeciw wobec podwykonawcy?

Trzydzieści dni od doręczenia zgłoszenia, ale inwestor i wykonawca mogą w umowie zastrzec termin krótszy (art. 647¹ § 1¹). Termin w umowie wykonawcy z podwykonawcą nie może być krótszy niż ten z umowy głównej (§ 1²). Reguła obowiązuje od 4 grudnia 2025 r.

Czy przepisy o podwykonawcach z grudnia 2025 r. dotyczą umów zawartych wcześniej?

Tak. Ustawa nowelizująca wprost nakazuje stosować nowe brzmienie art. 647¹ także do umów zawartych przed dniem jej wejścia w życie (art. 2 ustawy z 9 października 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1508). Umowa podpisana wcześniej nie chroni więc przed skróconym terminem sprzeciwu ani nie zachowuje poprzedniego stanu prawnego.

Czy inwestor może odmówić udzielenia gwarancji zapłaty?

Może jej faktycznie nie udzielić, ale nie może wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do jej żądania (art. 649² § 1), a odstąpienie od umowy z powodu takiego żądania jest bezskuteczne (§ 2). Po bezskutecznym upływie terminu nie krótszego niż 45 dni wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora (art. 649⁴ § 1). Przepisu o gwarancji nie stosuje się, gdy inwestorem jest Skarb Państwa (art. 649¹ § 1¹).

Ile wynosi rękojmia za wady budynku?

Rękojmię stosuje się przez odesłania: art. 656 § 1 kieruje do przepisów o umowie o dzieło, art. 638 § 1 do przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność obejmuje wadę fizyczną stwierdzoną przed upływem dwóch lat, a przy wadach nieruchomości przed upływem pięciu lat od wydania (art. 568 § 1).

Czy mogę żądać zapłaty za część robót przed zakończeniem budowy?

Tak, jeżeli umowa nie stanowi inaczej. Inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654). Warto sprawdzić, czy umowa tego obowiązku nie wyłączyła, bo przepis ma charakter względnie obowiązujący.

Co zrobić, gdy wykonawca prowadzi roboty wadliwie w trakcie budowy?

Najpierw wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć odpowiedni termin. Dopiero po jego bezskutecznym upływie inwestor może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy (art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1). Pominięcie wezwania bywa podstawą zakwestionowania wykonania zastępczego.

Kontakt

Jeżeli spór dotyczy zapłaty za roboty budowlane, zgłoszenia podwykonawcy albo odbioru, zapraszamy na spotkanie w Katowicach lub w Zawierciu. Termin umówią Państwo pod numerem 535 204 359 lub pisząc na sekretariat@oca.com.pl. Prosimy przynieść umowę wraz z załącznikami i korespondencję z drugą stroną.