Zasiedzenie nieruchomości — kiedy wieloletnie władanie staje się własnością

Kto włada cudzą nieruchomością jak właściciel przez dwadzieścia lat w dobrej wierze albo trzydzieści w złej, nabywa jej własność z mocy samego prawa (art. 172 Kodeksu cywilnego). Sąd własności nie przyznaje — stwierdza ją z datą wsteczną. Wniosek idzie do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, a opłata wynosi 2 000 zł. W sprawie o zasiedzenie analizujemy charakter i czas posiadania, jego ciągłość, dobrą lub złą wiarę oraz zdarzenia wpływające na bieg terminu.

Dwadzieścia albo trzydzieści lat. Od czego zależy termin

Posiadacz samoistny, który nie jest właścicielem, nabywa własność nieruchomości po dwudziestu latach nieprzerwanego posiadania, chyba że objął ją w złej wierze; wtedy termin wynosi trzydzieści lat (art. 172 § 1 i 2 kc). Nabycie następuje z upływem ostatniego dnia terminu, samo z siebie i bez zapłaty właścicielowi.

Który termin obowiązuje, przesądza chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, a nie to, czego posiadacz dowiedział się później. Pismo od właściciela wysłane po piętnastu latach nie zamienia dobrej wiary w złą.

Osobno sprawdza się stan sprzed 1 października 1990 r. Do tego dnia terminy wynosiły dziesięć i dwadzieścia lat, a ustawa z 28 lipca 1990 r. (Dz.U. nr 55 poz. 321) przedłużyła je do dzisiejszych i uchyliła art. 177 kc, który wykluczał zasiedzenie nieruchomości państwowych. Do zasiedzenia rozpoczętego wcześniej stosuje się od tego dnia nowe, dłuższe terminy (art. 9 tej ustawy). Osobna reguła dotyczy gruntów, których zasiedzenie dawne przepisy w ogóle wykluczały: tam bieg rusza dopiero 1 października 1990 r., a termin skraca się o czas trwania dawnej przeszkody, najwyżej o połowę (art. 10 tej ustawy).

Posiadanie samoistne. Co trzeba wykazać

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel; zależnym — kto włada nią jak użytkownik, zastawnik, najemca albo dzierżawca (art. 336 kc). Dzierżawca uprawia cudze pole trzydzieści lat i nie zasiedzi go nigdy, bo przez cały czas uznaje cudzą własność.

Samoistność wykazuje się faktami: kto płacił podatek od nieruchomości, kto stawiał i remontował budynki, kto grodził działkę, kto występował o pozwolenie na budowę, komu sąsiedzi wskazywali granicę. Prawo pomaga domniemaniami — samoistności posiadania (art. 339 kc), jego ciągłości (art. 340 kc) i zgodności ze stanem prawnym (art. 341 kc). Druga strona może je obalić i robi to łatwo, jeżeli w aktach znajdzie się umowa dzierżawy, użyczenia albo zwykła zgoda właściciela na korzystanie.

Dobra i zła wiara. Nieformalna umowa to zawsze trzydzieści lat

W dobrej wierze jest ten, kto w chwili objęcia nieruchomości był w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu własność. Dobrą wiarę się domniemywa (art. 7 kc), ale przeciwnik obala to domniemanie bez trudu.

Przykład: dziadkowie kupili grunt „na słowo” albo na umowę spisaną przy świadkach i nigdy nie poszli do notariusza. Sąd Najwyższy przesądził w uchwale składu siedmiu sędziów z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, której nadano moc zasady prawnej, że kto wszedł w posiadanie na podstawie umowy mającej przenieść własność, zawartej bez formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. W dobrej wierze bywa natomiast ten, kto objął grunt na podstawie orzeczenia sądu albo decyzji, której wadliwość wyszła na jaw dopiero później.

Doliczenie posiadania poprzednika

Obecny posiadacz dolicza do swojego czasu okres posiadania poprzednika, jeżeli w trakcie biegu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania; tak samo wtedy, gdy jest jego spadkobiercą (art. 176 § 1 i 2 kc).

Przeniesienie posiadania trzeba wykazać jako fakt — kiedy i w jaki sposób poprzednik wydał władztwo następcy. A jeżeli poprzednik posiadał w złej wierze, jego czas dolicza się tylko wtedy, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza daje co najmniej trzydzieści lat.

Kiedy bieg terminu staje. Nieruchomości przejęte w PRL

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia (art. 175 kc). Bieg przerywa każda czynność przed sądem przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia prawa — pozew o wydanie nieruchomości, wniosek o rozgraniczenie — oraz uznanie prawa właściciela przez posiadacza (art. 123 § 1 kc). Po przerwaniu termin biegnie od nowa. Zawezwanie do próby ugodowej biegu nie przerywa: od 30 czerwca 2022 r. tylko go zawiesza, i to wyłącznie na czas trwania postępowania pojednawczego (art. 121 pkt 6 kc). Kto chce zatrzymać zasiedzenie, musi wytoczyć sprawę, a nie zawezwać.

Czym innym jest zawieszenie. Bieg nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może dochodzić swoich praw przed sądem (art. 121 pkt 4 kc w związku z art. 175 kc). Orzecznictwo przyjmuje, że władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, co do zasady może prowadzić do zasiedzenia, ale zasiedzenie nie biegło, dopóki właściciel realnie nie mógł dochodzić wydania nieruchomości. To argument dawnego właściciela przeciwko zasiedzeniu przez Skarb Państwa i jego następców, ale argument, który trzeba udowodnić: sam fakt przejęcia nieruchomości w okresie PRL nie wystarcza. Sądy badają go indywidualnie i wymagają wskazania konkretnej przeszkody.

Zasiedzenie udziału we współwłasności. Najwyższa poprzeczka

Współwłaściciel może zasiedzieć udział innego współwłaściciela, ale orzecznictwo stawia tu wymagania surowsze niż gdziekolwiek indziej. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje współposiadanie rzeczy i korzystanie z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych (art. 206 kc), więc samo gospodarowanie całą nieruchomością niczego nie dowodzi; nie działa tu nawet domniemanie z art. 339 kc.

Trzeba wykazać, że posiadanie rozszerzyło się ponad zakres wynikający ze współwłasności i że zmianę tę wyraźnie uzewnętrzniono wobec pozostałych współwłaścicieli. Płacenie całego podatku, remonty i pobieranie pożytków to za mało. Sprawa zaczyna się realnie od zdarzenia osadzonego w czasie: odmowy wydania udziału, wyrzucenia z nieruchomości, oświadczenia wobec rodziny. Rozliczenia między małżonkami po ustaniu wspólności to inna instytucja — opisujemy je na stronie o podziale majątku wspólnego.

Sąd, opłata 2 000 zł i ogłoszenie dla nieznanych właścicieli

Sprawa toczy się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym miejsca położenia nieruchomości (art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego). Nie decyduje miejsce zamieszkania wnioskodawcy. Wniosek może złożyć każdy zainteresowany (art. 609 § 1 kpc).

Opłata od wniosku to 2 000 zł jako opłata stała (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). To jedna z najwyższych opłat w postępowaniu nieprocesowym. Dochodzą wypisy i mapy, zwykle opinia biegłego geodety oraz 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże wszystkich zainteresowanych, sąd wzywa ich przez ogłoszenie zawierające opis nieruchomości i nazwisko posiadacza (art. 609 § 2 i 3 kpc), a rozprawę wyznacza dopiero po trzech miesiącach od ogłoszenia (art. 610 § 1 kpc w związku z art. 673 pkt 4 i art. 675 kpc). Jeżeli w tym czasie nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, o ile zostało udowodnione (art. 610 § 2 kpc). Bywa to jedyne wyjście, gdy w księdze figuruje właściciel zmarły przed wojną.

Dla nieruchomości w Katowicach właściwe są sądy rejonowe Katowice-Wschód i Katowice-Zachód. W rejonie naszej filii w Zawierciu orzeka Sąd Rejonowy w Zawierciu, ale dla gmin Irządze, Kroczyce, Szczekociny i Włodowice — Sąd Rejonowy w Myszkowie.

Dowody, którymi wygrywa się sprawę

Najmocniejsze są dokumenty z datą. Nakazy płatnicze i dowody zapłaty podatku od nieruchomości pokazują nie tylko, kto płacił, ale i od kiedy gmina uważała za zobowiązanego właśnie tę osobę. Podobnie działają wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, mapy z różnych lat, pozwolenia na budowę oraz nieformalne umowy spisane w rodzinie.

Zeznania świadków są niezbędne, bo tylko one pokazują sposób władania; przy trzydziestu latach świadkowie pamiętający objęcie gruntu bywają jedynym dowodem początku terminu.

Skutki podatkowe

Nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn, niezależnie od pokrewieństwa — zwolnienia dla najbliższej rodziny tu nie działają. Stawka wynosi 7 % podstawy opodatkowania i nie stosuje się tu kwoty wolnej (art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, a z podstawy wyłącza się wartość nakładów poczynionych przez nabywcę w okresie posiadania (art. 7 ust. 4) oraz wartość budynku, który nabywca sam wzniósł na tym gruncie (art. 7 ust. 5). Wysokość zobowiązania potrafi zaważyć na tym, czy wniosek w ogóle warto składać, dlatego lepiej policzyć ją przed sprawą niż po niej.

Jeżeli zasiedziana nieruchomość jest rolna, od 5 października 2023 r. nabycie przez zasiedzenie nie uruchamia prawa nabycia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa ani pięcioletniego zakazu zbycia (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. m i art. 2b ust. 4 pkt 8 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). O pozostałych ograniczeniach w obrocie ziemią piszemy na stronie o prawie rolnym.

Na co zwrócić uwagę w sprawie o zasiedzenie

Po pierwsze, wykazanie samoistności. Wniosek powinien pokazać, kto zachowywał się jak właściciel i wobec kogo, a nie tylko, kto się nieruchomością „opiekował”.

Po drugie, spadkobiercy dawnego właściciela. W księdze wieczystej może figurować osoba zmarła pół wieku temu, a jej spadkobierców bywa kilkunastu. Zainteresowany może wstąpić do sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji (art. 510 § 1 kpc); po uprawomocnieniu pominiętemu pozostaje już tylko żądanie wznowienia postępowania (art. 524 § 2 kpc).

Po trzecie, obliczenie terminu. Trzeba uwzględnić dawny pozew o wydanie, przedłużenie terminów od 1 października 1990 r. i to, czy da się udowodnić przeniesienie posiadania poprzednika, którego czas ma zostać doliczony.

Po czwarte, składają wniosek przed upływem terminu. Sąd go oddala, 2 000 zł przepada, a przeciwnik wie już wszystko o sprawie.

Jak wygląda praca z Kancelarią

Na pierwszym spotkaniu adwokat ustala, kto i od kiedy faktycznie włada nieruchomością, na jakiej podstawie objęto ją w posiadanie i kto figuruje w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów. Prosimy o odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji, nakazy płatnicze podatku od nieruchomości, umowy spisane w rodzinie i listę osób pamiętających objęcie gruntu.

Zanim złożymy wniosek, liczymy termin i sprawdzamy, czy nie doszło do jego przerwania, a przy nieruchomościach o rodowodzie państwowym badamy podstawę przejęcia. Ustalamy krąg spadkobierców dawnego właściciela, bo od tego zależy trwałość postanowienia. Prowadzimy też sprawy po drugiej stronie, dla właścicieli, którzy zasiedzeniu się sprzeciwiają. Zasiedzenie służebności przesyłu rządzi się osobnymi regułami (art. 292 kc) i opisujemy je na stronie o służebności przesyłu.

O potrzebie osobistego udziału informujemy na podstawie wezwania sądu i planowanych czynności. Udział w oględzinach uzgadniamy stosownie do potrzeb sprawy. Pozostałe czynności wykonujemy w granicach udzielonego umocowania. Spotkania odbywają się w Katowicach przy Placu Oddziałów Młodzieży Powstańczej 5/8 oraz w Zawierciu przy ul. 3 Maja 33. Sprawy prowadzimy przed sądami w całej Polsce. Wynagrodzenie ustalamy przed rozpoczęciem pracy.

Pytania i odpowiedzi

Po ilu latach można zasiedzieć nieruchomość?

Po dwudziestu latach, jeżeli posiadanie objęto w dobrej wierze, i po trzydziestu, jeżeli w złej (art. 172 kc). Decyduje sama chwila objęcia nieruchomości — późniejsza wiedza o cudzym prawie terminu nie przedłuża. Przy gruntach, którymi przed 1 października 1990 r. władał Skarb Państwa, obowiązują odrębne reguły przejściowe.

Płacę podatek od tej działki od trzydziestu lat. Czy to wystarczy?

Samo w sobie nie wystarczy, ale jest to jeden z najmocniejszych dowodów: pokazuje, że władający zachowywał się jak właściciel i że gmina za właściciela go traktowała. Sąd bada jednak całość — kto budował, grodził i decydował o gruncie.

Dziadkowie kupili grunt bez aktu notarialnego. Czy to dobra wiara?

Nie. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, mająca moc zasady prawnej, przesądza, że kto wszedł w posiadanie na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Obowiązuje więc termin dłuższy, co przy zakupach z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych zwykle sprawy nie przekreśla. Bywa przeciwnie: do 30 września 1990 r. termin w złej wierze wynosił dwadzieścia lat, więc zasiedzenie mogło się dokonać jeszcze przed nowelizacją, na rzecz dziadków, a nie wnuków. Datę nabycia trzeba policzyć, bo od niej zależy, kogo sąd wskaże w postanowieniu.

Czy mogę doliczyć lata, przez które nieruchomością władali rodzice?

Tak, jeżeli wykaże się przeniesienie posiadania, a przy dziedziczeniu — następstwo po zmarłym posiadaczu (art. 176 kc). Trzeba pokazać konkretny moment i sposób przekazania władztwa, a nie samo pokrewieństwo. Gdy poprzednik posiadał w złej wierze, jego czas dolicza się tylko wtedy, gdy łącznie z Państwa posiadaniem daje co najmniej trzydzieści lat.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata od wniosku to 2 000 zł jako opłata stała (art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dochodzi 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, koszty wypisów i map, zwykle zaliczka na opinię biegłego geodety, a przy ogłoszeniu — koszt publikacji. Kogo na to nie stać, może wnosić o zwolnienie od kosztów sądowych.

W księdze wieczystej figuruje osoba zmarła kilkadziesiąt lat temu. Co wtedy?

Trzeba ustalić jej spadkobierców i wskazać ich jako uczestników, a gdy jest to niemożliwe — wnosić o wezwanie zainteresowanych przez ogłoszenie (art. 609 § 2 kpc). Rozprawę sąd wyznacza po trzech miesiącach od ogłoszenia (art. 610 § 1 kpc w związku z art. 675 kpc). Pominięcie spadkobierców podważa trwałość korzystnego postanowienia, bo pominiętemu służy żądanie wznowienia postępowania (art. 524 § 2 kpc).

Czy po wygranej sprawie zapłacę podatek?

Tak. Nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn, a zwolnienia dla najbliższej rodziny nie mają tu zastosowania. Obowiązek powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia. Wysokość zobowiązania wymaga odrębnej analizy podatkowej.

Sąsiad użytkuje pas mojej działki od trzydziestu lat. Czy mogę to zatrzymać?

Bieg zasiedzenia przerywa czynność przed sądem podjęta bezpośrednio w celu dochodzenia prawa — przede wszystkim pozew o wydanie nieruchomości albo wniosek o rozgraniczenie (art. 123 § 1 kc w związku z art. 175 kc). Zawezwanie do próby ugodowej biegu nie przerywa: od 30 czerwca 2022 r. zawiesza go tylko na czas postępowania pojednawczego (art. 121 pkt 6 kc), więc jako sposób na zatrzymanie zasiedzenia nie wystarcza. Rozmowy i listy polecone biegu nie przerywają, choć bywają przydatne jako dowód.

Kontakt

Jeżeli od lat gospodarują Państwo gruntem, którego formalnie nie są właścicielami, albo ktoś zgłasza takie roszczenie wobec Państwa nieruchomości, zapraszamy na spotkanie w Katowicach lub w Zawierciu. Termin umówią Państwo pod numerem 535 204 359 lub pisząc na sekretariat@oca.com.pl.

Wróć do spraw Klientów indywidualnych