Prawo rolne — obrót ziemią rolną i sprawy z KOWR

Ziemią rolną nie handluje się tak jak zwykłą działką. O tym, czy wolno ją sprzedać i komu, rozstrzyga ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, a nie wola stron. Wszystko zaczyna się od trzech liczb: 0,3 ha, 1 ha i 300 ha. Prawo rolne dotyka też gruntów, na których od dawna nikt niczego nie uprawia, i to zaskakuje najczęściej.

Kiedy grunt jest rolny i od jakiej powierzchni zaczynają się ograniczenia

Nieruchomością rolną jest grunt, który jest albo może być wykorzystywany do produkcji roślinnej lub zwierzęcej (art. 46¹ Kodeksu cywilnego). Zaprzestanie upraw nic tu nie zmienia. Ograniczenia odpadają dopiero wtedy, gdy plan miejscowy przeznacza na cele inne niż rolne całą nieruchomość (art. 2 pkt 1 ustawy). Sam zapis w ewidencji gruntów ani decyzja o warunkach zabudowy tego nie zmieniają. Wyjątkiem są grunty, które już 30 kwietnia 2016 r. były przeznaczone na cele nierolne w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy — do nich nie stosuje się ograniczeń wprowadzonych tego dnia (art. 11 pkt 2 ustawy z 14 kwietnia 2016 r.). To najczęstsza pułapka na obrzeżach aglomeracji i w gminach powiatu zawierciańskiego: działka „budowlana” w rozmowie, rolna w papierach.

Drugie kryterium to powierzchnia. Ustawy w ogóle nie stosuje się, gdy powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b). Od 5 października 2023 r. liczy się właśnie powierzchnia użytków rolnych, a nie całej działki. Działka 1,2 ha, w której użytki rolne zajmują 0,29 ha, a resztę las, jest więc poza ustawą.

Kto może kupić ziemię rolną: rolnik indywidualny i osoba bliska

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1). Jest nim osoba, która ma kwalifikacje rolnicze, od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, gdzie leży jedna z jej nieruchomości rolnych, przez ten czas osobiście prowadzi gospodarstwo, a łączna powierzchnia jej użytków rolnych nie przekracza 300 ha (art. 6 ust. 1). Do okresu zamieszkiwania zalicza się poprzednią gminę, jeżeli i tam leżał grunt z tego gospodarstwa (art. 6 ust. 1a).

Od tej zasady są dwa wyjścia praktyczne. Pierwsze: nieruchomość poniżej 1 ha może kupić każdy, bez zgody i bez statusu rolnika (art. 2a ust. 3 pkt 1a). Drugie: ograniczenia nie dotyczą osoby bliskiej zbywcy. Krąg jest szeroki i był rozszerzany: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, przysposabiający i przysposobieni, ojczym, macocha i pasierbowie (art. 2 pkt 6). Teściowie, ojczym i macocha weszli do tego katalogu dopiero 5 października 2023 r. Kuzyn i konkubent nadal do niego nie należą.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR: co trzeba wykazać i ile to trwa

Gdy nabywca nie jest rolnikiem ani osobą bliską, a działka ma 1 ha lub więcej, potrzebna jest decyzja Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4). Wniosek składa zwykle zbywca i musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu. Służy do tego ogłoszenie w systemie KOWR pod adresem erolnik.gov.pl. Termin na odpowiedź nie może być krótszy niż 30 dni, a przy gruncie niezabudowanym i bez nasadzeń cena nie może przewyższać o 50 % lub więcej średniej ceny gruntów ornych podanej przez GUS dla województwa, chyba że zbywca ma operat szacunkowy wykazujący wyższą wartość (art. 2a ust. 4b pkt 2 i ust. 4d pkt 5).

Wniosek złożony po 6 miesiącach od upływu terminu z ogłoszenia kończy się odmową (art. 2a ust. 4h), a cena w akcie nie może być niższa niż 95 % ogłoszonej. Postępowanie powinno trwać miesiąc, a w sprawie szczególnie skomplikowanej dwa (art. 35 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego). Zgoda jest ważna rok od uzyskania ostateczności (art. 2ba), a opłata skarbowa wynosi 10 zł. Po odmowie służy odwołanie do ministra rozwoju wsi w 14 dni, a potem skarga do WSA w Warszawie w 30 dni, z wpisem 200 zł. Jeżeli zgody odmówiono z innej przyczyny niż niewykazanie braku chętnego rolnika albo nadmierna koncentracja gruntów, zbywca może w ciągu miesiąca od uostatecznienia odmowy zażądać, by KOWR sam kupił nieruchomość po cenie rynkowej (art. 2a ust. 6 i 6a).

Pierwokup i prawo nabycia: dwa różne uprawnienia KOWR

To dwie odrębne instytucje i mylenie ich kosztuje najwięcej. Prawo pierwokupu działa przy sprzedaży. Umowę zawiera się wtedy jako warunkową, a notariusz zawiadamia uprawnionych (art. 3 ust. 2). Pierwszeństwo ma dzierżawca, ale tylko gdy umowa dzierżawy jest pisemna, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, i grunt wejdzie do jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1). Jeżeli takiego dzierżawcy nie ma, pierwokup przysługuje KOWR (art. 3 ust. 4), który ma na oświadczenie miesiąc od zawiadomienia (art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego).

Prawo nabycia działa przy nabyciu innym niż sprzedaż: darowiźnie na rzecz osoby niebliskiej, zamianie, aporcie, orzeczeniu sądu, dziedziczeniu z testamentu przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym (art. 4 ust. 1 i ust. 4 pkt 2 lit. c). Nie działa przy zasiedzeniu — to wyłączenie obowiązuje od 5 października 2023 r. (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. m). Tu nie ma umowy warunkowej: KOWR składa oświadczenie o nabyciu i płaci cenę. Oba uprawnienia odpadają, gdy nabywca powiększa własne gospodarstwo rodzinne do 300 ha, a grunt leży w gminie jego zamieszkania albo sąsiedniej (art. 3 ust. 7 i art. 4 ust. 4 pkt 1). Gdy cena z aktu rażąco odbiega od rynkowej, uprawniony ma 14 dni na wystąpienie do sądu o jej ustalenie (art. 3 ust. 8).

Pięć lat po zakupie i nieważność umowy

Nabywca nieruchomości rolnej musi przez 5 lat prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła ta nieruchomość, a osoba fizyczna ma je prowadzić osobiście. Przy zakupie działki mniejszej niż 1 ha KOWR przyjmuje, że obowiązek prowadzenia gospodarstwa powstaje dopiero wtedy, gdy razem z innymi gruntami nabywcy daje to co najmniej 1 ha; zakaz sprzedaży i oddania w posiadanie dotyczy jednak każdej kupionej nieruchomości rolnej. W tym czasie nie wolno gruntu zbyć ani oddać w posiadanie innym, także w dzierżawę (art. 2b ust. 1 i 2). Wcześniejsze zbycie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy albo interesem publicznym (art. 2b ust. 3).

Tu łatwo trafić na opis nieaktualnego stanu prawnego. Do 25 czerwca 2019 r. okres wynosił 10 lat, a zgody udzielał sąd i tylko wtedy, gdy konieczność zbycia wynikała z przyczyn losowych. Zmieniła to ustawa z 26 kwietnia 2019 r. (Dz.U. 2019 poz. 1080).

Obowiązek nie dotyczy między innymi zbycia osobie bliskiej, dziedziczenia i działu spadku, zasiedzenia oraz nieruchomości mniejszej niż 1 ha położonej w granicach miasta (art. 2b ust. 4). Sankcją za pominięcie ustawy jest nieważność czynności (art. 9 ust. 1), a powództwo może wytoczyć sam KOWR (art. 9 ust. 2), zwolniony przy tym z opłat sądowych (art. 9b). Gdy nabywca porzuci gospodarstwo, KOWR może żądać przed sądem przejęcia własności za cenę rynkową (art. 9 ust. 3).

Dzierżawa, dopłaty i podatek rolny

Umowa dzierżawy gruntu rolnego zawarta na dłużej niż rok powinna mieć formę pisemną; bez niej uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego). Dla pierwokupu dzierżawcy sama forma pisemna nie wystarczy: potrzebna jest data pewna, czyli na przykład poświadczenie notarialne albo kwalifikowany elektroniczny znacznik czasu (art. 81 Kodeksu cywilnego). Umowy z szuflady tego warunku nie spełniają, a trzy lata liczą się dopiero od uzyskania daty pewnej.

Przy dopłatach bezpośrednich najgroźniejszy jest przepis, o którym nikt nie pamięta. Decyzji, która uwzględnia wniosek w całości i nie nakłada kar ani zmniejszeń, ARiMR nie doręcza. Za dzień doręczenia uważa się dzień uznania pieniędzy na rachunku, a żądanie doręczenia decyzji trzeba złożyć w ciągu 14 dni od tego dnia (art. 67 ust. 1–3 ustawy o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023–2027). Dopiero potem biegnie 14 dni na odwołanie, które rozpatruje się w 2 miesiące i które nie wstrzymuje wykonania decyzji. Podatek rolny to osobna kwestia: od 1 ha przeliczeniowego gruntów gospodarstwa wynosi równowartość 2,5 q żyta, a od gruntów spoza gospodarstwa 5 q.

Na co zwrócić uwagę w obrocie ziemią rolną

Podział działki na kawałki poniżej 1 ha. Ustawa wtedy nie znika. Wyłączenie ustawy przy powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 0,3 ha oraz możliwość nabycia nieruchomości rolnej mniejszej niż 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym to różne reguły. Prawo pierwokupu lub nabycia KOWR wymaga osobnej oceny wraz z ustawowymi wyjątkami.

Umowa bezwarunkowa mimo pierwokupu. Jeżeli pierwokup przysługuje Skarbowi Państwa albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna z mocy prawa (art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego). Pieniądze trzeba zwracać, a wpis w księdze wieczystej prostować.

Sprzedaż przed upływem pięciu lat bez zgody. Nieważne jest nie tylko zbycie, ale i samo oddanie gruntu w posiadanie, na przykład nieformalna dzierżawa sąsiadowi (art. 9 ust. 1 pkt 2).

Zawyżona cena w ogłoszeniu na eRolniku. Ogłoszenie z ceną przekraczającą próg GUS o 50 % lub więcej, jeżeli zbywca nie ma operatu szacunkowego, nie zadziała jako dowód, że rolnik się nie zgłosił, a po sześciu miesiącach wniosek i tak przepada.

Milczenie po przelewie z ARiMR. Rolnik, który uważa dopłatę za zaniżoną, ma 14 dni od wpływu pieniędzy na złożenie żądania doręczenia decyzji. Po tym terminie nie ma czego zaskarżać.

Jak prowadzimy sprawę z zakresu prawa rolnego

Na pierwszym spotkaniu ustalamy jedno: czy grunt w ogóle podlega ustawie. Prosimy o numer księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym. Pokazują one powierzchnię użytków rolnych, klasę i przeznaczenie planistyczne. Ustalamy, czy i jakie ograniczenia obrotu oraz obowiązki prowadzenia gospodarstwa mają zastosowanie do konkretnej nieruchomości i sposobu nabycia, z uwzględnieniem wyjątków i daty nabycia.

Przygotowujemy właściwe wnioski i dokumenty do KOWR, a sposób ich złożenia dobieramy do rodzaju postępowania. Gdy przy sprzedaży potrzebne jest ogłoszenie na eRolniku, pilnujemy terminu odpowiedzi i kompletujemy załączniki z art. 2a ust. 5c. Reprezentujemy Klienta w postępowaniu przed KOWR oraz korzystamy z przysługujących środków zaskarżenia, odpowiednio do rodzaju rozstrzygnięcia: przy odmowie zgody może to być odwołanie i skarga do sądu administracyjnego, przy sporze o cenę wniosek do sądu o jej ustalenie, a przy dopłatach żądanie doręczenia decyzji i odwołanie.

O potrzebie osobistego udziału Klienta informujemy na podstawie wezwania oraz rodzaju czynności, a pozostałe czynności przed KOWR i sądem administracyjnym wykonujemy w granicach udzielonego umocowania. Sposób udziału w czynności notarialnej ustalamy z notariuszem; w dopuszczalnych przypadkach możliwe jest działanie przez pełnomocnika umocowanego we właściwej formie. Dla gmin Zawiercie, Poręba, Łazy, Ogrodzieniec, Pilica, Siewierz, Mierzęcice i Żarnowiec sprawy cywilne prowadzi Sąd Rejonowy w Zawierciu, a wyżej Sąd Okręgowy w Sosnowcu; dla Irządz, Kroczyc, Szczekocin i Włodowic są to Sąd Rejonowy w Myszkowie i Sąd Okręgowy w Częstochowie. Wynagrodzenie ustalamy przed rozpoczęciem pracy.

Pytania i odpowiedzi

Czy mogę sprzedać działkę rolną osobie, która nie jest rolnikiem?

Tak, jeżeli działka ma mniej niż 1 ha albo kupujący jest Państwa osobą bliską. W pozostałych sytuacjach potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, o którą występuje zwykle sprzedający po bezskutecznym ogłoszeniu na portalu erolnik.gov.pl. Bez tej zgody umowa jest nieważna.

Do jakiej powierzchni nie trzeba nic załatwiać?

Poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawy nie stosuje się w ogóle. Między 0,3 ha a 1 ha kupić może każdy, ale ustawa nadal się stosuje: prawo pierwokupu lub nabycia KOWR trzeba ocenić osobno, wraz z ustawowymi wyjątkami, a jeżeli działka leży poza granicami miasta, przez 5 lat co do zasady nie wolno jej sprzedać ani wydzierżawić bez zgody KOWR. Od 1 ha wraca wymóg bycia rolnikiem indywidualnym albo zgoda KOWR.

Mam 1,2 ha, ale użytki rolne to tylko 0,29 ha. Czy potrzebuję zgody?

Nie, bo przepis mówi o powierzchni użytków rolnych w nieruchomości, a nie o powierzchni całej działki. Jeżeli reszta to las albo nieużytki, ustawa się nie stosuje. Warto to potwierdzić wypisem z ewidencji gruntów i budynków — to on pokazuje rodzaje użytków, a KOWR i notariusz będą się na nim opierać.

Odziedziczyliśmy ziemię rolną. Czy możemy ją sprzedać od razu?

Dziedziczenie i dział spadku nie wymagają zgody KOWR i nie uruchamiają pięcioletniego związania, ale jeżeli ziemię dziedziczy się z testamentu, a spadkobierca nie jest rolnikiem indywidualnym, trzeba zawiadomić KOWR, który może ją przejąć za zapłatą ceny (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. c). Późniejsza sprzedaż osobie spoza rodziny podlega już pełnym regułom, łącznie z pierwokupem KOWR. Przy podziale majątku po ustaniu małżeństwa nabycie korzysta z wyjątku od wymogu nabycia przez rolnika indywidualnego (art. 2a ust. 3 pkt 10). Obowiązki pięcioletnie i ewentualne prawo nabycia KOWR trzeba jednak ocenić odrębnie; zwolnienie z pięcioletniego związania wymaga wskazanego w ustawie okresu przynależności gruntu do majątku wspólnego (art. 2b ust. 4 pkt 6).

Czy mogę przepisać ziemię dzieciom, wnukom albo teściom?

Tak, bez zgody KOWR i bez ryzyka, że KOWR przejmie grunt, bo wszystkie te osoby należą do kręgu osób bliskich. Od 5 października 2023 r. należą do niego także rodzice małżonka, ojczym i macocha. Kuzyn i konkubent do tego kręgu nie należą: przy darowiźnie na ich rzecz KOWR może nieruchomość przejąć za zapłatą, a jeżeli ma ona 1 ha lub więcej, a obdarowany nie jest rolnikiem indywidualnym, potrzebna jest też zgoda KOWR.

Kupiłem działkę rolną trzy lata temu i muszę ją sprzedać. Co zrobić?

Przed upływem pięciu lat potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, wydawana wtedy, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny. Wniosek składa się do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia gruntu. Zgoda nie jest potrzebna, gdy sprzedają Państwo osobie bliskiej.

Ile trwa uzyskanie zgody KOWR?

Samo postępowanie powinno się zamknąć w miesiącu, a w sprawie szczególnie skomplikowanej w dwóch. Trzeba jednak doliczyć co najmniej 30 dni na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży, bo bez niego zbywca nie wykaże, że nie było chętnego rolnika. Realnie należy planować kilka miesięcy, a wydana zgoda jest ważna rok.

Czy mogę kupić ziemię od państwa, z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa?

Sprzedaż gruntów z Zasobu jest wstrzymana, a ustawą z 23 stycznia 2026 r. okres wstrzymania przedłużono z 10 do 20 lat, licząc od 30 kwietnia 2016 r. Wyjątki zostały, między innymi dla nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha; ten próg podniesiono z 2 ha z dniem 30 kwietnia 2026 r. Poza wyjątkami sprzedaż bez zgody ministra jest nieważna.

Kiedy warto się odezwać

Sprawy rolne rzadko dają się odkręcić po fakcie, bo sankcją jest nieważność umowy, a nie kara pieniężna. Jeżeli planują Państwo sprzedaż, zakup albo przekazanie ziemi w rodzinie, warto to sprawdzić przed wizytą u notariusza. Telefon 535 204 359, sekretariat@oca.com.pl.

Zobacz też: zasiedzenie · służebność przesyłu · podział majątku · adwokat Zawiercie · Klient indywidualny